IPTU: responsabilidade pelo pagamento após a celebração de contrato de compra e venda do imóvel. Você sabe o que fazer?

É comum que existam débitos em aberto com a Fazenda Pública Municipal, no que diz respeito ao IPTU sobre determinado imóvel, mesmo após a celebração do contrato de compra e venda, onde tudo deve (ou deveria) estar regularizado perante o Município.

Tomando conhecimento de que existem débitos de IPTU em aberto, é imprescindível que, em um primeiro momento, seja realizada uma breve consulta, a fim de verificar se já houve sua inscrição em dívida ativa.

Caso exista inscrição em dívida ativa antes da venda, de fato, seria aplicável a presunção de fraude na alienação, conforme disposto no art. 185 do CTN:

Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.

Código Tributário Nacional

Assim, por expressa disposição do Código Tributário Nacional, a compra e venda do imóvel sequer poderia ter sido realizada, considerando a existência de crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.

Entretanto, caso não exista inscrição em dívida ativa anterior à compra e venda do imóvel, necessariamente o crédito tributário será de responsabilidade do Adquirente.

Explico. O IPTU possui característica propter rem, isto é, tem caráter híbrido: não decorre da vontade do titular do direito, mas decorre da coisa. Logo, é uma relação entre proprietário/possuidor do bem vs. obrigação decorrente do bem.

Para o tema, cumpre trazer as lições proferidas pela Professora Maria Helena Diniz, no que diz respeito às obrigações propter rem:

A obrigação propter rem passa a existir quando o titular do direito real é obrigado, devido à sua condição, a satisfazer certa prestação. É uma espécie jurídica que fica entre o direito real e o pessoal, consistindo nos direitos e deveres de natureza real que emanam do domínio. Tais obrigações só existem em razão da detenção ou propriedade da coisa. A força vinculante das obrigações propter rem manifesta-se conforme a situação do devedor ante uma coisa, seja como titular do domínio, seja como possuidor. Assim, nesse tipo de obrigação, o devedor é determinado de acordo com sua relação em face de uma coisa, que é conexa com o débito. Infere-se daí que essa obrigação provém sempre de um direito real, impondo-se ao seu titular de tal forma que, se o direito que lhe deu origem for transmitido, por meio de cessão de crédito, de sub-rogação, de sucessão por morte etc., a obrigação o seguirá, acompanhando-o em suas mutações subjetivas; logo, o adquirente do direito real terá de assumi-la obrigatoriamente, devendo satisfazer uma prestação em favor de outrem.¹

Maria Helena Diniz (grifos acrescidos)

Para complementar o ensinamento doutrinário, vale dizer que o art. 130, também do CTN, confirma esta responsabilidade:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Código Tributário Nacional

Desta forma, é forçoso concluir que na hipótese de débitos de IPTU referente a imóvel objeto de compra e venda, as cobranças deverão ser direcionadas ao Adquirente, que ficou sub-rogado como sujeito passivo das obrigações tributárias do Alienante.

Neste sentido, são inclusive as lições de Harada, acerca da aplicação prática do art. 130 do CTN:

“Situação em que o imposto se apresenta como um verdadeiro ônus real sobre o imóvel sempre que o respectivo fato gerador estiver fundado em propriedade, domínio útil ou posse de bens imóveis (direitos reais por excelência)”.²

Kiyoshi Harada e Marcelo Kiyoshi Harada

Vale dizer que o art. 32 do CTN, que dispõe sobre a competência dos Municípios para instituição de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, afirma que o fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, de acordo com a definição na lei civil, localizado na zona urbana.

Ainda, o art. 34, também do CTN, determina que a qualidade de proprietário, possuidor ou titular do domínio útil do imóvel é pressuposto elementar para o enquadramento de sujeição passiva.

Portanto, para identificar a responsabilidade pelo pagamento de débitos de IPTU de imóveis recentemente alienados, é necessária a verificação de dois momentos distintos:

1. A eventual inscrição do débito em dívida ativa, antes da compra e venda, hipótese em que a responsabilidade pelo pagamento será do Alienante, sob pena de a alienação ser considerada fraudulenta;
2. Sendo a inscrição do débito em dívida ativa posterior à compra e venda do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento do imposto ficará a cargo do Adquirente, considerando a característica propter rem desta modalidade tributária.

Feitos alguns esclarecimentos sobre a temática sugerida, longe de esgotá-la, fico à disposição para qualquer dúvida ou comentário.